Das steckt hinter einer Baugenehmigung.
Wenn Sie eine bauliche Anlage errichten, ändern oder umnutzen wollen, brauchen Sie dafür grundsätzlich eine Baugenehmigung noch bevor Sie den ersten Spatenstich gemacht haben. Dabei handelt es sich um eine Erlaubnis, dass Sie Ihre Immobilie so bauen können, wie beantragt und von einem Architekten oder Ingenieur in den Bauvorlagen beschrieben. Sie ist also oft der erste Schritt zum Eigenheim, das Fundament in Papierform.
Achten Sie auf die Fristen in der Baugenehmigung. Das Dokument setzt nicht nur das „ob“ fest, sondern auch die Dauer, um die Planung in die Tat umzusetzen.
Baugenehmigung beantragen
Eine Baugenehmigung kann nur dann erteilt werden, wenn ein offizieller Antrag vorliegt. Für den Antrag müssen die amtlichen Bauvordrucke Ihrer Gemeinde verwendet und dort auch in dreifacher Ausführung eingereicht werden. Welche Unterlagen bei Antragstellung zudem vorzulegen sind, regelt die sogenannte Bauvorlagenverordnung. In der Regel sind jedoch folgende Papiere notwendig:
- Bauzeichnung (meist im Maßstab 1:100)
- Technische Baubeschreibung (verwendete Materialien, geplante Ausstattung etc.)
- Berechnungsgrundlagen (Flächen und Kosten)
- Statik-Nachweis und je nach Bundesland Nachweise zur Wärme- und Schallisolierung
- Plan zur Entwässerung (Abwasserbeseitigung)
- Lageplan (Auszug der Liegenschaftskarte)
- Zustimmungserklärung der Nachbarn
Tipp: Beginnen Sie unter keinen Umständen vor der Baugenehmigung mit den Bauarbeiten. Damit riskieren Sie neben hohen Bußgeldern auch den Abriss des Gebäudes.
Das Verfahren zur Baugenehmigung
Liegen alle Unterlagen vor, beginnt der eigentliche Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens, das sich in mehrere Prüfungsstufen gliedern lässt. Dabei können Sie sich aber sicher sein: Das Verfahren folgt stets einem festen Schema:
- Ist der Bau aus planungsrechtlicher Sicht zulässig, also im Einklang mit dem örtlichen Bebauungsplan?
- Wird das Bauordnungsrecht beachtet, zum Beispiel beim Abstand zum Nachbargrundstück?
- Stehen dem Bau schließlich andere öffentlichrechtliche Vorschriften entgegen?
Außerhalb dieses Genehmigungsschemas hat die Behörde keine Befugnis, ein Bauvorhaben abzulehnen.
Tipp: Wenn Sie die Umsetzbarkeit Ihres Bauvorhabens zum Beispiel noch vor dem Grundstückserwerb prüfen wollen, können Sie einen Bauvorantrag stellen. Damit ist unter anderem geklärt, ob eine Bebauung grundsätzlich möglich ist.
Die Kosten für die Baugenehmigung
Um den Kostenfaktor Zeit so gering wie möglich zu halten, empfiehlt es sich, den Antrag so frühestmöglich einzureichen. Bearbeitungszeiten von drei bis vier Monaten sind häufig die Regel. Lediglich über die Vollständigkeit der Unterlagen werden Sie binnen 10 Tagen informiert.
Die Kosten für die Baugenehmigung selbst halten sich jedoch im Rahmen. Als Richtwert gelten 0,5 Prozent der gesamten Baukosten. Die Kosten fallen dabei unabhängig des Resultats an und sind auch zu bezahlen, sollte der Antrag abgelehnt werden. Der größte Kostenpunkt ist hingegen die Erstellung der Unterlagen, da Sie hierfür in der Regel einen Architekten bemühen müssen.
Udo Rothacker, Gesellschafter